Vers une crise immobilière en 2024 ?

crise immobilière, bulle immobilière, quelle est la différence ?

L’expression « bulle immobilière » est largement utilisée depuis quelques années par les médias, les experts en la matière et les particuliers friands d’analyses du marché immobilier. Mais que signifie-t-elle réellement ? La bulle immobilière est actée lorsque le marché immobilier s’inscrit dans une augmentation subite et importante des prix du m². On peut dire qu’il y a une « bulle immobilière » lorsque le coût des biens connaît une hausse rapide, sans pour autant qu’il y ait une croissance économique générale des marchés. Une « bulle immobilière » se forme lorsque le marché immobilier est surévalué. Les causes les plus connues en sont : la spéculation, un marché qui se fige sur la demande par rapport à l’offre généralement dû à la fluctuation des taux d’intérêt par exemple, ou encore à cause d’achats impulsifs d’investisseurs inexpérimentés dans des secteurs géographiques précis (Paris et sa couronne par exemple). Ces différents éléments sont généralement responsables de l’augmentation déraisonnable des prix. L’équilibre du marché peut être préservé si la demande se maintient malgré la progression des prix ; en revanche si la demande baisse brutalement (augmentation des taux d’intérêt, attentisme dans le cadre d’une crise économique, krach boursier, ressources inadéquates à l’achat, etc.), la valeur des propriétés va mécaniquement chuter. Quant à la crise immobilière, il s’agit d’une des conséquences de l’éclatement d’une « bulle immobilière », c’est-à-dire qu’en matière de transactions immobilières le marché immobilier est bloqué. L’offre est plus élevée que la demande et la boucle est bouclée par une tendance baissière des prix des biens immobiliers. Pour citer un exemple de « bulle immobilière » en France, entre 2002 et 2016, les prix des biens immobiliers ont explosé, avec quasi 200% de hausse sur cette période. Les analystes du marché immobilier de l’époque révèlent une bulle spéculative, et particulièrement à Paris. Quant aux Etats-Unis d’Amérique, les années 2000 ont vu une bulle immobilière s’installer pour éclater en krach pendant la crise des subprimes de 2008. Il est à noter qu’un krach immobilier intervient à la suite de la constitution d’une spéculation suivie d’un éclatement de la bulle. La tendance baissière des prix est constatée. Les prix au m² peuvent chuter assez rapidement ; mais en général sans brutalité, car la valeur immobilière baisse assez lentement par rapport à d’autres classes d’actifs.
La crise immobilière de 2024 est pour sa part sensiblement différente des crises observées jusqu’alors : elle est en grande partie due à la difficulté des banques à financer les projets des français.

Comment affronter la crise immobilière en 2024 ?

Les crises immobilières en france

Les chocs économiques et financiers, les conflits planétaires, les crises industrielles et récemment la crise sanitaire, sont les causes des crises immobilières subies depuis plus de 100 ans. La crise immobilière de 1991 est considérée par les observateurs de l’activité comme la crise de référence en immobilier. A cette époque, nous avons pu noter une chute vertigineuse des prix au m² et des faillites en chaîne de promoteurs immobiliers. Les analystes, en cette fin d’année 2022, présagent, après un cycle de hausse des prix d’une durée de plus de 10 ans, le retour d’une bulle spéculative. Est-il judicieux d’ailleurs de comparer la situation actuelle avec la période des années 90 ? Les médias et les spécialistes de l’immobilier de cette époque considéraient que le « ralentissement de la hausse des prix des logements anciens est peu probable » alors qu’aujourd’hui les médias spécialisés annoncent l’amorce d’une tendance baissière des prix au m² dans toutes les régions françaises. Aujourd’hui, a contrario de l’épargne qui rapporte peu, l’immobilier est une réelle valeur refuge de surcroît préférée des Français, souvent associée à des crédits sur 20 ans, voire 25 ans. A Paris, la barre des 10 à 14.000€ du m² (voire plus) selon les arrondissements, ayant été franchie, les acquéreurs investissent dans des surfaces plus petites. A date, le marché immobilier subit les frasques d’une part de l’augmentation des taux d’intérêt, des prix au m² conséquents sur l’ensemble du territoire français, la frilosité des banques à octroyer des crédits, l’augmentation demandée par les organismes financiers de l’apport pour une acquisition, un marché tendu de manière générale. Ces blocages sont-ils les prémisses d’une crise immobilière à venir ? 

Crise immobilière en 2024 en France : les tendances

Au cours des dernières années, le marché immobilier français a été caractérisé par une augmentation constante des prix, en particulier dans les grandes villes telles que Paris et Lyon. Cependant, en raison de la pandémie de Covid-19 et des mesures de confinement qui ont affecté l’économie française, il y a une certaine incertitude quant à l’impact sur le marché immobilier sur les années à venir.

Tout d’abord, il est important de noter que les tendances du marché immobilier peuvent varier considérablement selon les régions et les villes françaises. Cependant, dessinons avec les informations à notre disposition, les contours des tendances générales pour 2024.

Rappelons qu’en 2022, le volume des transactions immobilières conclues dans l’ancien est resté élevé avec 1 100 000 de ventes, ce qui en fait la 2^ème meilleure année en matière de transactions depuis 20 ans. En 2021, c’est 1,17 million de transactions réalisées !

Quelques indicateurs révélateurs d’une tendance à la crise immobilière en 2024 :

• Une forte demande de logements, appartements et maisons à l’achat ou à la location en banlieue parisienne, dans les villes moyennes et dans les petites communes à la suite de la pandémie covid-19, en 2022. De nombreux ménages ont pris conscience qu’il était bénéfique pour eux de confortabiliser leur vie de famille, dans de plus grands espaces et dans un cadre nature ; évitant ainsi la densité de population et les prix trop élevés de l’immobilier.
• Il est constaté depuis le début d’année 2023 une décélération en matière immobilière. L’inflation de ces derniers mois et l’accès au crédit immobilier qui se durcit, affaiblissent le nombre de transactions. Dans les régions où les prix ont particulièrement augmenté, par exemple comme la Bretagne ou le Sud-Ouest, le nombre de transactions a baissé, d’autant que les prix au m² résistent face à l’inflation. Ce phénomène devrait se prolonger en 2024.
• Depuis quelques mois, il est constaté des disparités entre la capitale et les grandes métropoles où les prix subissent une légère baisse, versus les villes de taille moyenne où les prix augmentent très rapidement, sans compter les stations balnéaires où les prix augmentent trois fois plus vite que ceux des grandes villes. En France métropolitaine, l’augmentation des prix de l’immobilier a été de +4.5% et en province +6.9% en 2022. Certaines villes, comme Orléans ou Reims, recherchées pour leur proximité avec Paris, ont vu leur prix au m² en 2022 avoisiner les 2370€. Rennes n’est pas en reste avec une évolution du prix au m² de +9.8%. Sur 5 ans, les villes de Lyon et de Nantes ont enregistré la hausse la plus importante, soit +50%. La demande immobilière a été élevée mais l’offre très faible, d’où les prix à tendance haussière. Peu de biens sur le marché versus le nombre de demandes. Ce qui induit la rareté et donc la cherté.
• Le marché locatif se tend en 2023 ! L’augmentation des taux de crédit liée au taux d’usure a sensiblement réduit la capacité d’accès à l’emprunt pour de nombreux ménages et de fait provoqué une augmentation de candidats à la location alors même que le marché locatif subit une pénurie de logements.
• Face à la nouvelle règlementation du DPE, les propriétaires de « passoires thermiques » s’engagent dans des travaux de rénovation énergétique. Les biens sont monopolisés le temps du chantier et ne sont donc pas mis à la location ou à la vente dans l’immédiat. D’autant qu’en cette période d’augmentation des matières premières, des acheminements, des énergies, etc… , les délais d’intervention sont beaucoup plus longs.

Attention, les aspects d’une crise immobilière peuvent varier en fonction de différents facteurs tels que la conjoncture économique, la situation du marché immobilier local, les politiques fiscales et réglementaires, etc… donc soyons en permanence en alerte et prudents.

Crise de l’immobilier dans l’ancien et dans le neuf

Dans l’immobilier neuf, en 2022, les promoteurs et constructeurs de maisons individuelles ne sont pas à la fête ! L’inflation, l’augmentation des taux d’intérêt, la cherté du foncier, le durcissement des conditions d’octroi de prêts, l’attentisme des acquéreurs, le pouvoir d’achat en berne, font que les ventes dans le neuf, au troisième trimestre 2022 a chuté de quasi 30% par rapport à la même période en 2021. Les promoteurs ont beaucoup de mal à écouler leurs stocks de logements neufs à la vente, qui ne trouvent pas preneurs facilement. Cette situation génère un environnement de l’offre et de la demande, tendu. En plus des causes évoquées liées au contexte géopolitique et économique actuel, la flambée des prix des matériaux et des matières premières, comme le bois, l’aluminium, l’acier, le PVC, le carrelage, les menuiseries, etc…, et les normes environnementales de plus en plus contraignantes et donc coûteuses, induisent des surcoûts de construction de l’ordre de 22 à 23% selon nos sources, qui ne peuvent être absorbés par les ménages. Enfin, à cause de la forte augmentation des taux de crédit, les dossiers fragiles d’acquéreurs qui souhaitaient investir dans du neuf, ont été tout simplement rejetés. Concernant les logements collectifs jusqu’alors épargnés, les ventes, étant soumises aux mêmes contraintes que pour des habitats individuels, reculent. C’est pour toutes ces raisons que la crise de l’immobilier neuf risque de persister en 2023. La FFB (Fédération Française du Bâtiment) explique que « le marché de la maison neuve connaît une chute brutale depuis début 2022, avec des ventes à fin août s’écroulant de 16,8% sur un an, de 28% sur trois mois et de 26,8% sur huit mois (en glissement annuel). Avec 114 800 ventes brutes sur douze mois à fin août 2022, le secteur est bien en dessous des 139 600 unités de 2021, et même sous sa moyenne de long terme (124 000 unités).

Quant à l’immobilier dans l’ancien, l’année 2022 reste correcte avec une prévision en fin d’année de 1 100 000 transactions versus 1,17 million de biens vendus en 2021. La crise sanitaire, malgré un contexte psychologiquement anxiogène, un manque de « liberté d’action » et une situation de confinement, a été un booster incroyable pour l’immobilier en 2020 et 2021. En effet, les Français se sont concentrés sur leurs valeurs prioritaires et intrinsèques de vie, dont l’une : d’avoir un espace extérieur, un coin de verdure pour respirer et aspirer à une vie plus sereine. Cet engouement des ménages face à ce nouveau besoin environnemental a fait mécaniquement augmenter les prix de l’immobilier et particulièrement en dehors de Paris, y compris dans les grandes villes à 2 heures de la capitale. Depuis le covid, l’immobilier ancien a le vent en poupe et les biens avec extérieur sont privilégiés. Les citadins et particulièrement les Parisiens ont mal vécu les confinements dans des appartements de petite surface, sans balcon, sans extérieur, sans verdure. C’est l’une des raisons qui a poussé et qui pousse encore les Français à rechercher des biens, notamment des maisons, en province, dans des villes moyennes, à taille humaine, voire à la campagne. Ils sont aujourd’hui entre 13 et 15% ; les départements comme l’Eure ou l’Eure-et-Loir sont des secteurs appréciés. Et à deux heures de Paris en TGV, les villes comme Tours, Lille, Bordeaux, Lyon ou encore Nantes sont plébiscitées.

A date, le rêve de quasi 80% des Français est d’acheter une maison. Aussi, le phénomène du télétravail qui se démocratise de plus en plus, permet aujourd’hui aux futurs acquéreurs d’envisager de s’éloigner des centres économiques, et d’envisager une installation dans de nombreuses régions de France. De nombreuses communes moyennes, voire plus petites, ont pris acte de cette nouvelle formule de vie, et s’organisent de manière à ben accueillir les nouveaux arrivants.

On peut considérer qu’en 2023, l’immobilier ancien a encore le vent en poupe ! Qu’en sera-t-il en 2024 ?

crise du logement en France

Qui dit crise du logement, dit en général déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; avec une réelle difficulté à trouver des logements à acheter ou encore à louer, dans le neuf ou l’ancien. Les différentes raisons d’une crise du logement peuvent être des facteurs exogènes comme une guerre, une catastrophe naturelle, ou un problème démographique (exode rural, surpopulation, …), économiques (spéculation immobilière, choc sur le marché immobilier).  Certaines raisons peuvent être liées aussi des instabilités endogènes de certaines structures financières. Une crise du logement est avérée lorsque la demande de logement est beaucoup plus importante que l’offre de logements et que les prix sont inadéquats au marché. Plusieurs crises du logement ont sévi en France ; faisons le point.

Première guerre mondiale : en 1914, il a été décidé par le gouvernement un blocage strict des loyers, lequel n’a jamais été remis en cause après la 1^ère guerre mondiale. Cette situation obère toute rentabilité d’investissement et a donc entraîné une paralysie de l’investissement locatif privé ; mais aussi la cessation d’entretien des logements par les propriétaires, à cause de revenus insuffisants. Historiquement, entre la première et la seconde guerre mondiale, la France a construit 2.5 fois moins de logements que la Grande Bretagne et 2 fois moins que l’Allemagne.

Seconde guerre mondiale : la crise du logement a été particulièrement ressentie en France, à la suite des destructions massives de la seconde guerre mondiale. Rappelons qu’en cette période, le quart du parc immobilier du pays a été largement détérioré et que certaines localités ont été détruites par les bombardements. De ce fait, de nombreux ménages sont dans l’obligation de vivre dans des habitations exiguës et/ou provisoires. Le principal objectif après-guerre est d’améliorer les conditions de l’habitat. Avec la loi de 1948, la législation est revue par l’État et le contrôle des loyers est assoupli uniquement sur les constructions neuves pour relancer l’investissement. En même temps, de grands ensembles sont élevés pour répondre à la demande de logements et pour mettre en œuvre une nouvelle industrie du bâtiment qui maîtrise les nouvelles techniques de constructions.

Années 1950 – 1960 : ces années se distinguent par l’émergence de bidonvilles pour y accueillir les immigrés. Plusieurs structures sont mises en place par l’État, dont le Fonds d’Action Sociale dont les bénéficiaires sont les travailleurs musulmans d’Algérie et leur famille, en métropole, lequel finance les loyers de travailleurs migrants de la Sonacotra (Société Nationale de Construction pour les Travailleurs Algériens) renommé aujourd’hui Adoma. En 1970, ces baraquements précaires sont détruits.

L’hiver 54 : l’appel de l’Abbé Pierre pour les sans-abris… la température en cet hiver 1954 tombe en dessous de -15° de manière prolongée, et plus que la crise du logement, ce sont des milliers de sans-abris qui ne peuvent se loger. L’Abbé Pierre, ancien député MRP et ancien résistant lance des appels à la solidarité sociale pour venir en aide aux sans domicile fixe en danger de mourir de froid, sur les ondes radiophoniques françaises et luxembourgeoises. L’Association Emmaüs est créée (12 mars 1954).

Extrait : « Mes amis, au secours… Une femme vient de mourir gelée, cette nuit à trois heures, sur le trottoir du boulevard Sébastopol, serrant sur elle le papier par lequel, avant-hier, on l’avait expulsée… Chaque nuit, ils sont plus de 2 000 recroquevillés sous le gel, sans toit, sans pain, plus d’un presque nu. Devant l’horreur, les cités d’urgence […] – La météo annonce un mois de gelées terribles. Tant que dure l’hiver, que ces centres subsistent, devant leurs frères mourant de misère, une seule opinion doit exister entre hommes : la volonté de rendre impossible que cela dure.
[…] Chacun de nous peut venir en aide aux « sans-abris ». Il nous faut pour ce soir, et au plus tard pour demain : 5000 couvertures, 300 grandes tentes américaines, 200 poêles catalytiques, […] Grâce à vous, aucun homme, aucun gosse ne couchera ce soir sur l’asphalte ou sur les quais de Paris.
Merci ! »

Les années 2000 : les médias font état d’une crise du logement en France et selon certains analystes experts en la matière, la situation est dramatisée. Crise très relative et surestimée par rapport à celle d’après-guerre, car environ 75% des ménages en France considèrent être satisfaits de leur logement, que les familles mal logées baissent en 2002 d’environ 7,2% et que les surfaces habitables par individu augmentent. A priori, selon les indicateurs généraux, la bulle immobilière des années 2000, c’est-à-dire une demande plus fort que l’offre, les problématiques récurrentes rencontrées en banlieue et les scandales d’attribution des HLM, font que la France se considère en période de crise du logement.

Crise du logement, les années à venir : en cette période trouble : inflation galopante, conflit ukrainien, augmentation des matières premières, anxiété générale, crise sanitaire qui s’éternise, la crise du logement est omniprésente.

Les passoires thermiques passées au crible : plus de 7.2 millions de logement en France sont peu, mal ou pas isolés, dont 5.2 millions sont des résidences principales. Soit 17% du parc immobilier français. Quant aux résidences secondaires, on en compte 1.2 million et quasi 800.000 logements vacants concernés par un problème d’isolement. Les passoires thermiques sont très énergivores et en cette période d’explosion du prix de l’énergie, les ménages dépensent en moyenne entre 600 et 1600€/par an de plus que si leur logement était rénové et isolé. Outre le coût qu’engendre une passoire thermique, un problème de santé publique se pose. En effet, une température trop basse dans un logement et notamment pour les seniors, les nourrissons et les personnes fragiles, peut engendrer des maladies respiratoires ou cardiovasculaires. Aussi, les passoires thermiques sont une calamité pour l’écologie. En France, elles seraient responsables de 6 millions de tonnes de CO² dans l’atmosphère chaque année. Les solutions ? La rénovation de quelques 700 à 800.000 logements par an, en France, s’impose, pour arriver d’ici 2050 à un parc immobilier qui émet zéro émission de gaz à effet de serre. Pour les années 2023 et 2024, nous sommes à près de 40.000 habitations rénovées par an, ce qui est très loin du compte. Le frein ? Le coût !

L’insalubrité des logements : selon d’lNSEE, 160.000 logements signalés en France sont sous le coup d’un arrêt d’insalubrité. Selon nos sources, près de 2 millions d’individus sont concernés par le manque de confort de base dans leur logement : pas d’eau chaude, pas de chauffage, pas de salle de bains, une installation électrique non sécurisée, un bâti moisi,… les propriétaires de logements insalubres n’ont souvent pas les moyens de les restaurer ou de les rénover donc c’est l’omerta ; quant aux locataires de logements de ce type, généralement leur précarité ne leur permet pas de dénoncer leur situation par peur de se retrouver sans toit. Autre phénomène, un peu moins connu mais pourtant bien réel, la surpopulation de certains logements. Selon l’INSEE, 934.000 personnes seraient en surpopulation dans leur logement. Une promiscuité difficile à supporter et tout particulièrement lors des derniers confinements liés au Covid-19. Enfin, le sans-abrisme est devenu un cas d’espèce contre lequel le gouvernement travaille. 300.000 personnes vivent dans la rue !

Le prix des loyers et budget des ménages : la part du budget liée au logement s’élevait dans les années 60, à environ 12%. En 2022, entre 34 et 35% ! Les loyers sont de plus en plus chers, particulièrement à Paris et dans les grandes villes. Cette hausse devient difficile à intégrer dans le budget des ménages. Par exemple à Paris, en 60 ans, le prix du m² a été multiplié par 10. Ajoutée au prix du loyer, il y a l’énergie ! Electricité, fioul, gaz, bois, etc, …. Par exemple, le prix des pellets, source d’énergie considérée comme abordable, a doublé en un an !

Les nuisances sonores : l’urbanisation à outrance, la proximité des immeubles ou des maisons, l’utilisation du moindre terrain pour une construction, associés à de très mauvaises isolations acoustiques des logements génèrent des nuisances sonores de plus en plus importantes. De nombreux français sont confrontés au fléau du bruit dont le coût social, selon un rapport de 2021, est évalué à 147,1 milliards d’euros par an. Un véritable problème de santé publique. L’origine de ces pollutions auditives résulte des transports routiers car de nombreuses habitations se situent à proximité des voies de circulation, mais aussi et particulièrement du voisinage.

Louer un logement est un parcours du combattant : l’offre locative se restreint de plus en plus, que ce soit dans la capitale, les grandes villes, les villes moyennes, voire les communes plus petites. A date, plus de 75% des candidats à la location ont des difficultés à trouver le logement adéquat à leur situation. La raison ? L’explosion des prix, la rareté, les surfaces, l’emplacement géographique, le confort… et pour les villes touristiques à cause des résidences secondaires louées uniquement de manière saisonnière ou de courte durée, comme en Bretagne ou la côte basque par exemple. Les locaux ne trouvent donc pas de logement dans leur commune et il y a peu de chances que le problème soit réglée en 2024 !

Comment le gouvernement peut-il lutter contre une crise immobilière ?

Rappelons que le marché de l’immobilier est un marché de besoin : en l’espèce pour se loger, soit en qualité de propriétaire, soit de locataire, de co-locataire, ou encore d’investisseur. L’objectif premier est d’avoir un toit sur la tête ou de permettre à d’autres d’en avoir un.

Notons que le gouvernement, dans le cadre de loi Climat et résilience, a pris à bras le corps certains sujets sensibles liés à l’habitat, comme la rénovation énergétique, la lutte contre les passoires thermiques, la gestion de la crise du logement, etc. D’autres mesures pourraient être prises en charge par le gouvernement pour lutter contre une crise immobilière en 2024, comme :

• La stimulation de la construction de logements neufs en offrant des subventions substantielles ou des avantages fiscaux aux promoteurs immobiliers ou débloquer les chantiers en cours et qui sont suspendus. La construction neuve a pour avantage d’augmenter l’offre de logements disponibles sur le marché et faire baisser les prix.
• Poursuivre la réglementation du marché immobilier par la mise en place par le gouvernement de lois et règlements pour réglementer encore plus le marché immobilier (augmentations des loyers, pratiques de prêts hypothécaires, normes de construction,…) ; la mise en place de mesures pouvant aider à éviter la spéculation immobilière et à stabiliser ainsi les prix.
• Fournir un soutien aux acquéreurs ; par exemple que le gouvernement offre des incitations fiscales ou des programmes d’aide pour accompagner les acheteurs de logements à accéder dans de bonnes conditions au marché immobilier. Cela peut inclure des subventions pour les paiements initiaux, des garanties de prêts hypothécaires, des prêts à faible taux d’intérêt, etc.
• Facilitation de la location de logements par l’encouragement du gouvernement à la location de logements plutôt que l’achat en offrant des incitations fiscales ou des subventions pour les propriétaires de logements locatifs ; permettant ainsi l’augmentation de l’offre de logements disponibles sur le marché.
• Encouragement par le gouvernement du développement des zones urbaines sous-utilisées pour la construction de logements ; avec à la clé des mesures telles que des incitations fiscales pour les développeurs, la mise en place d’infrastructures de transport pour faciliter l’accès à ces zones, l’implantation de zones marchandes, et des écoles, etc…

Finalement, pour lutter contre une crise immobilière, une approche globale qui combine plusieurs mesures différentes est nécessaire. Le gouvernement devrait travailler en collaboration avec les professionnels de l’immobilier : agents immobiliers, promoteurs, gestionnaires de parcs locatifs, administrateurs de biens, propriétaires et organisations communautaires, pour trouver et mettre en place des solutions fiables, durables et efficaces. L’immobilier est un subtil mélange d’intérêts : le bailleur qui recherche la rentabilité, le locataire qui avec ses finances doit être en capacité de payer ses loyers et charges sans être endetté, les collectivités locales et l’Etat pour la mise en place de « taxes » assurant ainsi les services publics indispensables liés au logement ; sans compter bien entendu les promoteurs, les entreprises du bâtiment, les banques d’affaires pour la réalisation de constructions neuves qui doivent rapporter.

Pourquoi la crise covid-19 n’a pas affecté le marché de l’immobilier en France ?

Etonnamment, la crise covid-19 n’a pas véritablement affecté le marché de l’immobilier, bien au contraire, sauf dans les métropoles où nous avons constaté une tendance baissière du prix au m². Mais en nombre de transactions, la période covid a été prospère. Bien que la pandémie ait causé une certaine incertitude économique, elle n’a pas pour autant réduit la demande en immobilier, notamment pour les propriétés en résidences principales. De fait, la pandémie a même suscité une demande accrue de logements, car de nombreux foyers, dans le cadre d’une prise de conscience, ont cherché à acheter ou à louer des logements plus spacieux, plus confortables, avec un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin,..), pour télétravailler dans de bonnes conditions et se recentrer sur des valeurs humaines fondamentales. Aussi, durant cette période pandémique, les taux d’intérêt ont été maintenu à des niveaux historiquement bas, ce qui a rendu l’emprunt abordable pour les acheteurs et a encouragé de nombreuses familles à acheter un bien. Aussi, en raison des restrictions de confinement, s’est ensuivit un report des projets immobiliers, réduisant ainsi l’offre. L’offre était limitée ; dans certaines villes et régions, peu de propriétés à acheter ce qui a créé une concurrence accrue entre les acheteurs. À tel point que des biens pouvaient se vendre en quelques heures, quelque soit leur prix, sans visite ou sous format de visites virtuelles mises en place par les agents immobiliers. L’engouement pour les maisons individuelles avec jardin a véritablement augmenté, tandis que les appartements en centre-ville ont été moins demandés. Sur le marché de la location, il a été constaté une baisse des loyers dans certaines grandes villes, notamment à Paris, car de nombreux locataires ont quitté les centres-villes pour s’installer en périphérie ou à la campagne dans un environnement plus calme et serein. En résumé, la crise sanitaire a modifié les tendances du marché immobilier, avec une augmentation de la demande pour les biens avec extérieurs et une baisse de la demande pour les biens situés en centre-ville. Dans tous les cas, le marché immobilier durant la pandémie covid-19 a été bon.

Les risques, les enjeux d’une crise immobilière pour 2024

Une crise immobilière peut avoir de nombreux effets néfastes sur l’économie et les ménages. Dans un contexte de crise immobilière, les risques les plus courants sont :

• L’effondrement des prix de l’immobilier. Lorsque le marché de l’immobilier est en crise, les prix peuvent chuter rapidement et de manière significative, ce qui peut entraîner des pertes financières pour les propriétaires et les investisseurs.
• Une hausse des saisies immobilières et des faillites entraînant des situations financières pour les ménages, catastrophiques. En effet, les propriétaires qui ne peuvent plus payer leur prêt hypothécaire peuvent perdre leur maison.
• Les investisseurs peuvent perdre confiance dans le marché immobilier et retirer leurs deniers, ce qui peut entraîner une diminution de la demande et une baisse des prix.
• Si les banques sont confrontées à une crise immobilière, elles peuvent avoir plus de difficulté et de frilosité à octroyer des prêts immobiliers, pénalisant ainsi les ménages qui souhaitent acheter un bien ou refinancer leur prêt immobilier existant.
• Réduction de la construction de nouveaux logements : les promoteurs immobiliers peuvent réduire la construction de nouveaux logements pendant une crise, ce qui peut aggraver la pénurie de logements et entraîner une augmentation des prix.
• Si la crise immobilière affecte le secteur de la construction, de nombreux emplois peuvent être perdus, entraînant ainsi du chômage. Cela peut également avoir un impact sur les industries liées à l’immobilier, telles que la finance et les services immobiliers.

Une crise immobilière peut avoir un impact sur l’économie globale en raison de l’importance de l’immobilier dans l’économie. Les pertes financières et les saisies immobilières peuvent affecter les banques et les prêteurs hypothécaires, ce qui peut entraîner une récession économique. On peut voir apparaître l’effet domino car une crise immobilière peut avoir des répercussions sur d’autres secteurs de l’économie, tels que la finance, les entreprises et la consommation. Si la crise immobilière est grave, elle peut entraîner une crise financière au sens large en raison de l’impact sur les banques, les marchés boursiers et les investisseurs ; sans compter les tensions sociales et politiques si les propriétaires, les investisseurs et les ménages se sentent lésés ou injustement traités.

Les grandes crises planétaires

La spéculation est-elle forcément l’élément crucial derrière les crises qui se produisent régulièrement dans le monde, qu’elles soient économiques, monétaires, immobilières ou humanitaires ?
D’une manière générale, un spéculateur doit anticiper le futur en prévoyant les évolutions possibles et investir une certaine somme d’argent dasn l’espoir d’en tirer un profit, en dehors de tout questionnement éthique ou morale.
Dans le pire des cas, cela peut entraîner des crises sur les marchés financiers principalement, perturbant de nombreuses activités et générant parfois des catastrophes humaines ou des crises sans précédent.
Ainsi, certaines crises mondiales, comme le krach boursier de 1929, le choc pétrolier des années 1970 ou la crise des subprimes de 2008 ont eu un impact majeur sur la vie des populations à travers le monde.
Faisons un rapide état des lieux historique…
 

Les différents types de crises

Crise immobilière, économique, politique, sanitaire ou encore crise de l’habitat sont autant de type de crise que l’on peut rencontrer en France ou dans le monde.
Dans ce chapitre, nous allons apporter un éclairage sur ces différents types de crise, puis nous nous attarderons sur la récente crise immobilière en Chine, celle qui a eu lieu aux États-Unis en 2008 ou la crise de l’habitat en Europe.