Impacts d’une crise sur l’immobilier
Qu’est-ce qu’un krach ?
Un krach est une chute brutale et soudaine du cours d’un marché financier, qui peut entraîner une panique généralisée et des ventes massives d’actifs financiers. Les krachs peuvent être déclenchés par des événements économiques ou politiques majeurs, tels qu’une récession économique, une guerre ou une crise financière, ou par des facteurs spécifiques à un marché ou à une entreprise. Les krachs peuvent avoir des conséquences économiques et sociales importantes, provoquant ainsi des pertes financières pour les investisseurs, des faillites d’entreprises et des perturbations dans l’économie réelle. Généralement un krach suit une période de hausse excessive des prix d’un actif ou plusieurs actifs, appelé communément « bulle spéculative ». Les krachs de 1929 et de 1987 à la bourse de New York sont les plus célèbres. On peut considérer qu’il y a un krach lorsque la chute des cours est forte et rapide et qu’elle génère une vague de panique ou de débâche, c’est-à-dire que tout le monde se précipite à vendre ses actions et que personne n’achète. Dans le cadre de l’histoire économique et financière, différentes situations peuvent être considérées comme un krach. Par exemple, le krach de 1929 a vu la bourse de New York chuter précipitamment et massivement ; l’indice Dow Jones perd 23.05% en 2 jours et 90% sur 30 mois ; son niveau ne sera retrouvé qu’en 1954. Sans compter la rechute de l’indice en 1937 qui perd 49% entre mars 1937 et mars 1938 ; quasiment un retour au niveau le plus bas atteint en 1932-1933. Quant au profil du krach de 1987, en un seul jour le Dow Jones perd 22.6% mais rebondit aussitôt et retrouve son niveau d’avant le krach dès 1989. Autre profil de krach, le krach rampant, comme celui correspondant à la crise des subprimes avec un recul de 54% de l’indice Dow Nones d’août 2007 à février 2009.
Peut-on prévoir une crise économique ?
Il est difficile de prévoir avec précision une crise économique car elle peut être déclenchée par de nombreux facteurs imprévus tels que des changements économiques, politiques, sociaux, ou même de type catastrophes naturelles, pandémies ou conflits. En revanche, il est possible d’être alerté par certains signes avant-coureurs qu’une crise économique imminente va éclater : une forte hausse de la dette publique et/ou privée – des taux d’intérêt élevés ou haussiers – une baisse significative du marché boursier ou une volatilité accrue – une augmentation du chômage ou une stagnation des salaires – des déséquilibres commerciaux importants avec des partenaires business clés. Ces indices peuvent révéler que l’économie est instable et qu’une crise pourrait survenir. Attention, ces signes peuvent également être le résultat d’autres facteurs économiques normaux sans crise économique à venir. En fin de compte, prévoir une crise économique nécessite une compréhension approfondie de l’économie et une analyse constante des tendances des marchés.
À noter qu’un krach, généralement, engendre une crise économique et fait éclater une bulle financière qui s’est constituée préalablement. L’un des économistes américains de référence Charles Kindleberger explique que « … les excès spéculatifs dégénèrent sinon de manière inévitable du moins très fréquemment en une crise, un krach ou une panique. Le mécanisme est généralement le suivant : les bulles financières se constituent lorsque des sources de profit donnent lieu à des emballements et que les investisseurs en exagèrent la portée et les potentialités. Elles sont nourries par l’expansion des crédits bancaires et monétaires qui facilitent les investissements spéculatifs. Jusqu’au moment où la majorité des spéculateurs prend conscience qu’un sommet a été atteint. Une course pour vendre ses actifs et réaliser ses plus-values va alors commencer. Les prix s’orientent à la baisse. La liquidation se fait parfois en bon ordre, mais le plus souvent elle dégénère en panique quand on s’aperçoit qu’il n’y a pas suffisamment d’argent pour permettre à tous de réaliser les plus-values attendues ou simplement de rembourser les crédits engagés pour spéculer. La panique se renforce d’elle-même, comme l’a fait la spéculation jusqu’à ce que l’un des trois phénomènes suivants ne survienne : les prix tombent si bas qu’on retrouve des acheteurs ; les transactions sont interrompues en fixant une limite à la baisse des prix ; un prêteur en dernier ressort réussit à convaincre le marché qu’il y aura suffisamment d’argent pour satisfaire la demande de liquidités (rôle dévolu aux banques centrales, aux fonds de garanties pour les déposants…). L’expérience des différents krachs boursiers démontre que généralement une crise économique s’ensuit. Le krach diminue la richesse des détenteurs des actifs qui sont dévalorisés, entraînant ainsi une diminution de leur consommation au profit d’une augmentation de leur épargne pour reconstituer la valeur de leur patrimoine financier. Cet effet est d’autant plus amplifié si les détenteurs d’actifs dévalorisés s’étaient endettés dans le climat d’euphorie spéculative.
Peut-on prévoir une crise immobilière ?
Dans le contexte d’une situation inflationniste fluctuante, les oscillations économiques, l’augmentation des coûts des énergies, des matières premières, des transports, les nouvelles réglementations gouvernementales en matière immobilière ou dans le bâtiment, il est aisé d’entrevoir un marché immobilier instable, soumis à des variations de valeurs. Les deux derniers fléaux, comme la pandémie de Covid-19 et le conflit ukrainien, ont largement déséquilibré le marché de l’immobilier. Un avant-goût d’une bulle immobilière, voire d’un krach immobilier à venir ? Mais qu’est-ce qu’une crise immobilière ? Factuellement, la crise immobilière est une période prolongée qui plonge les marchés financiers et immobiliers dans des fluctuations et mouvements permanents. Dans sa durée, la crise immobilière comprend une période de bulle immobilière suivie généralement par un krach immobilier. La bulle immobilière est un concept dans lequel les prix des biens sur le marché sont volontairement augmentés et donc excessifs par rapport à la valeur réelle et vénale des biens. Attention cependant, à surveiller, car une bulle peut éclater brutalement ! Généralement une bulle immobilière est liée à une bulle financière et vice-versa. Une bulle immobilière se constitue à cause de propriétaires qui se refusent à mettre leurs biens en vente sur le marché lors de périodes baissières des prix du marché. Ce comportement attentiste entraîne une chute importante des transactions et il n’y a sur le marché immobilier que des biens à des prix élevés. C’est ainsi qu’une tension entre l’offre et la demande s’installe. En 2023, la tension immobilière est bien présente, car peu de biens sur le marché.
Notons qu’il est possible de prévoir une crise immobilière, mais difficilement, car de nombreux facteurs peuvent influencer les marchés immobiliers et les fluctuations de prix. Cependant, certaines indications peuvent aider à identifier les risques potentiels de crise immobilière. Par exemple, si le marché immobilier est en surchauffe, avec des prix des biens qui augmentent rapidement, cela peut être un indice de risque de crise. De même, si de nombreux investisseurs spéculent sur le marché immobilier, cela peut également augmenter le risque de crise. Aussi d’autres facteurs tels que la croissance économique, le taux d’emploi, le taux des crédits, les politiques gouvernementales et les événements géopolitiques peuvent également influencer les marchés immobiliers et affecter le risque de crise. Soulignons que même si certains indicateurs stipulent une crise immobilière imminente, il peut être difficile de prédire l’ampleur de la crise et quand elle se produira exactement. À cet effet, les investisseurs immobiliers se doivent de surveiller attentivement les tendances du marché et d’être prêts à ajuster leurs stratégies d’investissement en fonction des changements du marché.
Peut-on prévoir une crise du logement ?
L’inflation galopante, les troubles économiques et financiers, les prix qui explosent, les déséquilibres géopolitiques, sont une partie des ingrédients susceptibles de générer une crise du logement. S’il existe une pénurie de logements due à la demande de logements largement plus importante que l’offre de logements sur le marché, que les prix pratiqués ne permettent pas de rééquilibrage, la crise du logement est bien évidemment omniprésente. En France, plusieurs crises du logement ont été constatées, avant-guerre et après- guerre, avec entre autres un blocage des loyers stricts acté en 1914 et qui n’a pas été levé après la première guerre mondiale. Une paralysie de l’investissement locatif privé s’ensuit, les propriétaires n’entretiennent plus leurs biens n’ayant pas les revenus nécessaires. Puis au sortir de la seconde guerre mondiale, le parc de logements était particulièrement endommagé, insalubre, avec pour incidence une pénurie. Le gouvernement de l’époque engage des constructions de masse, mais la situation critique persiste jusque dans les années 60. C’est à cette période, notamment en 1954, que l’abbé Pierre lance son appel dans les médias, en faveur des sans-logis ; à la suite du décès à cause du froid d’un jeune enfant, dans un abri de fortune, sorte de taudis. À la suite de quoi, la France, honteuse de son parc immobilier pitoyable, lance la construction de grands ensembles aux intérieurs modernes ; lesquels deviendront rapidement des ghettos sociaux. Aujourd’hui la crise du logement est portée par plusieurs phénomènes : le marché de l’offre et de la demande, déséquilibré, des prix de vente ou de location élevés, des biens non entretenus cochés comme « passoires thermiques », les énergies pour se chauffer onéreuses, les constructions neuves en latence freinées à cause des coûts des matières premières et des terrains, la guerre en Ukraine, et le passage à la réglementation environnementale RE2020, entre autres. Malgré que l’immobilier soit un marché de besoin, il est véritablement en souffrance. Seuls les ménages ou les investisseurs financièrement solides parviennent actuellement à réaliser des affaires immobilières.
Dans l’absolu, il est difficile de prédire avec certitude si une crise du logement se produira car cela dépend de nombreux facteurs économiques, politiques et sociaux qui peuvent varier considérablement au fil du temps. Cependant, il est possible d’identifier certains signes précurseurs qui peuvent indiquer une crise du logement imminente. Par exemple, une augmentation importante des prix de l’immobilier, combinée à une augmentation de la demande de logements, peut indiquer que l’offre de logements est insuffisante pour répondre aux besoins de la population. Cela peut entraîner des difficultés d’accès au logement pour les ménages à faible revenu et des problèmes de surpeuplement dans les logements existants. De plus, des facteurs économiques tels qu’une croissance économique ralentie, un taux de chômage élevé ou une inflation importante peuvent également contribuer à une crise du logement en rendant l’achat ou la location d’un logement plus difficile pour certains ménages. Enfin, des changements dans la politique gouvernementale, tels que la réduction des budgets alloués au logement social ou la modification des lois sur les baux, peuvent également avoir un impact sur la disponibilité et d’accessibilité des logements. Dans l’ensemble, bien qu’il ne soit pas possible de prédire avec certitude l’arrivée d’une crise du logement, une surveillance attentive des tendances économiques et sociales peut aider à identifier les risques potentiels et à prendre des mesures pour atténuer les effets négatifs d’une telle crise.
Une crise sanitaire peut-elle créer une crise immobilière ?
Une crise sanitaire peut créer une crise immobilière… mais pas forcément !
En effet, lors d’une crise sanitaire, la confiance des investisseurs et des ménages peut être ébranlée et entraîner une baisse de la demande immobilière. Les acquéreurs potentiels peuvent avoir une réticence à acheter un bien ou à investir dans la pierre, si l’avenir est incertain et qu’ils craignent une perte d’emploi et donc de revenus. Aussi, dans le contexte d’une crise sanitaire, les gouvernements peuvent être amenés à prendre des mesures drastiques pour limiter la propagation d’une pandémie, telles que la fermeture des frontières, la limitation des déplacements et l’interdiction des rassemblements. Ces décisions peuvent avoir des répercussions sur les industries liées à l’immobilier, sur la stabilité des crédits et sur la capacité des acheteurs potentiels à obtenir un financement. Dans des contextes de déséquilibre, les organismes financiers sont généralement frileux pour accorder des prêts. Il convient malgré tout de noter que l’impact d’une crise sanitaire sur le marché immobilier dépendra de nombreux facteurs, comme la durée et l’ampleur de la crise, ainsi que la position des gouvernements et des entreprises face à une crise pandémique. Précisons que la crise sanitaire du Covid-19 a rebattu les cartes de l’immobilier pour les Français et impacté leur quotidien. En effet, elle a modifié leurs modes de pensée, leurs modes de fonctionnement et de consommation. Face à une situation inédite et anxiogène pour la majorité, la réflexion des ménages et des investisseurs, sur leurs projets de vie, a été largement revisitée. Concernant l’immobilier, le télétravail, l’envie de liberté et d’espaces aérés ont été les leviers de mutations vers les villes moyennes. Ce qui a engendré plusieurs phénomènes. Pour les grandes villes « désertées », comme Paris, le prix du m² a, de fait, chuté à cette époque et les biens sur le marché ne se vendaient pas ou ne se louaient pas. Les villes moyennes à moins de 200 kilomètres de la capitale et bien desservies par les transports ont, quant à elles, accueilli de nouveaux arrivants et ont vu le prix de leur parc immobilier flamber. Aussi, notons que les Français, inquiets de leur avenir, ont très largement épargné. Rappelons aussi que lors du premier confinement, entre mars et mai 2020, l’activité des agences immobilières a chuté de 80%. Malgré tout, le marché immobilier s’est montré particulièrement résilient, grâce aussi à l’adaptabilité digitale de la profession et la crise immobilière à laquelle on aurait pu s’attendre n’a pas eu lieu. Les années 2021 et 2022 ont été de belles années en matière immobilière avec bien entendu un report des projets de 2021 sur les deux années suivantes, avec des taux de crédits très bas, permettant de soutenir le marché transactionnel. Les Français rêvent de maisons à l’achat ou en location ou encore de résidences secondaires et les villes semi-rurales voire rurales continuent à voir de nouveaux habitants, grâce au télétravail qui se démocratise et s’étend. On peut considérer que la crise sanitaire du Covid-19 n’a pas eu de lien direct avec la crise immobilière qui sévit en 2023.
Quel type de crise peut générer une crise immobilière ?
Plusieurs scénarios de crises peuvent induire une crise immobilière. Une crise financière comme celle de 2008 par exemple, peut entraîner une incidence sur les crédits immobiliers, généralement avec une augmentation à la clé, ce qui rend plus difficile pour les acheteurs l’obtention de prêts pour acheter leur logement. Dans ce cadre-là, ce sont les primo-accédants qui sont les grands perdants. Aussi une crise financière peut entraîner une baisse de la demande et ainsi avoir un impact baissier sur les prix immobiliers. La surproduction de constructions de logements neufs, peut entraîner trop de biens immobiliers sur le marché. Si l’offre dépasse la demande, les prix immobiliers baissent. La récession économique peut déstabiliser le marché immobilier. Elle peut entraîner une baisse des revenus, une augmentation du chômage et donc une difficulté pour les acheteurs à acquérir des logements. Cela peut également entraîner une augmentation des saisies immobilières, gonflant ainsi l’offre de logements sur le marché, ce qui peut également faire chuter les prix de l’immobilier. Un autre point important, l’augmentation des taux d’intérêt ! Si les taux d’intérêt augmentent, seuls certains investisseurs ou ménages peuvent prétendre à l’acquisition. Les primo-accédants, sauf si leur apport est substantiel, ne pourront dans ce contexte, acheter et les acquéreurs classiques se verront acheter moins de m² ; les taux d’intérêts haussiers plombant le prix du logement sur la durée du prêt. Une autre crise, celle-ci naturelle, comme les ouragans, les tremblements de terre, les inondations, ou encore une guerre, peuvent causer des dommages importants au parc immobilier. Si par exemple une grande partie de l’offre immobilière d’une région est endommagée, cela peut entraîner une augmentation des prix immobiliers pour les propriétés accessibles ; la rareté faisant la cherté. Cependant, si les dommages sont trop importants, cela peut également entraîner une baisse des prix de l’immobilier.
Une crise financière, une crise inflationniste, quel impact sur l’immobilier ?
L’inflation peut avoir un impact significatif sur le marché immobilier. En général, lorsque l’inflation est élevée, les prix des maisons ou appartements, des terrains, et des bâtiments professionnels augmentent. Dans un marché immobilier en inflation, les propriétaires peuvent voir la valeur de leur bien augmenter substantiellement et rapidement. Cela peut encourager les vendeurs à augmenter leurs prix de vente ; ce qui en l’espèce peut rendre l’accession à la propriété plus difficile pour les acheteurs potentiels. Cependant, cela peut également inciter les investisseurs à multiplier leurs investissements dans l’immobilier, car ils peuvent s’attendre à des rendements plus élevés. Aussi, l’inflation peut avoir un impact sur le coût des emprunts immobiliers. Les taux d’intérêt peuvent augmenter pour compenser l’inflation, ce qui peut rendre les emprunts plus coûteux. L’achat d’une maison ou d’un appartement devient plus compliqué pour les acheteurs qui dépendent d’un emprunt. Enfin, l’inflation peut également avoir un impact sur les valeurs locatives. Si les propriétaires doivent faire face à des coûts de construction et d’entretien plus élevés, ils peuvent être tentés d’augmenter les loyers pour compenser ces coûts. En conclusion, l’inflation peut affecter le marché immobilier de plusieurs manières : augmentation des prix des propriétés – emprunts immobiliers plus coûteux – augmentation du prix des loyers.